Au départ d’un locataire, le propriétaire ne peut pas toujours fixer le nouveau loyer au prix du marché. La règle dépend de la commune, du DPE, de la durée de vacance et des exceptions prévues en zone tendue. Les calculs portent sur le loyer hors charges : les provisions pour charges ne permettent pas de majorer le loyer.
Commencez par situer le logement et vérifier son DPE
La première question n’est pas « combien vaut le bien aujourd’hui ? », mais « quel régime s’applique à cette relocation ? ». Une commune peut se trouver en zone tendue sans appliquer l’encadrement local par loyer de référence. Ces deux mécanismes peuvent se cumuler, mais ils n’obéissent pas à la même logique.
Calcul du loyer maximal à la relocation
Avertissement : Cette estimation est fondée sur les règles générales en vigueur. Les conditions juridiques précises doivent être vérifiées auprès d’une source officielle ou de l’ADIL.
| Situation du logement | Règle de base à la relocation | Point de contrôle |
|---|---|---|
| Zone non tendue | Le loyer est en principe fixé librement. | Le gel applicable aux logements classés F ou G peut empêcher toute hausse. |
| Zone tendue | Le nouveau loyer ne dépasse en principe pas le dernier loyer appliqué. | Une hausse est possible seulement dans les cas prévus : IRL, sous-évaluation, travaux ou vacance longue. |
| Ville avec encadrement local | Le loyer doit aussi rester au plus au loyer de référence majoré. | Le plafond local peut être inférieur au montant autorisé par les règles de relocation. |
Pour savoir si le logement se situe en zone tendue, consultez le simulateur officiel. Vérifiez ensuite si la commune applique un encadrement local des loyers. Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou certaines intercommunalités sont notamment concernées. Le loyer de référence majoré dépend de l’adresse, du type de location, de l’époque de construction, du nombre de pièces et du caractère meublé ou vide.
Un DPE F ou G bloque l’augmentation
Un logement classé F ou G est soumis au gel des loyers. Le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer entre deux locataires. Cette interdiction concerne aussi les hausses qui auraient été justifiées par une révision, des travaux ou une sous-évaluation. Le classement énergétique doit être contrôlé avant tout calcul.
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Les interdictions concernant les logements F puis E sont prévues progressivement en 2028 et 2034. Le DPE peut ainsi bloquer une hausse avant même l’examen du montant du dernier loyer.
En zone tendue, quatre motifs peuvent autoriser une hausse
Lorsque le logement est resté vacant moins de 18 mois, le dernier loyer constitue le point de départ. Le nouveau bail doit mentionner le montant du dernier loyer acquitté par l’ancien locataire. Une augmentation de loyer entre deux locataires doit pouvoir être expliquée et documentée dès la signature.
IRL oublié, loyer sous-évalué ou travaux d’amélioration
Si aucune révision annuelle n’a été appliquée au cours des 12 derniers mois alors que le bail comportait une clause d’indexation, un rattrapage limité par l’indice de référence des loyers peut être envisagé. La formule est la suivante : ancien loyer × nouvel IRL / ancien IRL. Par exemple, 800 € × 150 / 145 donnent 827,58 €.
Ce calcul ne permet pas de reprendre toutes les indexations anciennes sans limite. Il sert à appliquer la révision qui n’a pas été effectuée dans les conditions prévues. La clause d’indexation, la date de la dernière révision et les indices retenus doivent donc être conservés.
Un loyer manifestement sous-évalué peut également être revalorisé. La hausse maximale correspond à 50 % de l’écart entre le loyer pratiqué et les loyers comparables retenus. Avec un ancien loyer de 1 000 € et un marché comparable à 1 100 €, le nouveau loyer maximal est de 1 050 €.
Cette justification nécessite des références suffisamment précises. Il faut produire au moins 6 références dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, ou au moins 3 dans les autres zones. Au moins 2 références sur 3 doivent concerner des locations conclues depuis au moins 3 ans. Les logements comparés doivent présenter des caractéristiques compatibles avec celui qui est reloué.
Les travaux peuvent aussi justifier une majoration lorsqu’ils représentent au moins 50 % de la dernière année de loyer. La hausse ne peut alors pas dépasser 15 % de leur montant TTC. Des travaux de 12 000 € TTC autorisent ainsi une hausse annuelle maximale de 1 800 €, soit 150 € par mois.
Si les travaux atteignent au moins une année de loyer, une fixation libre peut être possible sous conditions. Cette possibilité ne supprime ni les règles liées au DPE ni un éventuel plafond local. Les factures, devis, preuves de paiement et descriptions des améliorations réalisées servent à établir le montant et la nature des travaux.
Après 18 mois de vacance, la règle change
Une vacance locative d’au moins 18 mois permet en principe de fixer à nouveau le loyer librement en zone tendue. Conservez les éléments qui établissent cette période d’inoccupation : fin du précédent bail, absence de nouveau bail, annonces, relevés ou correspondances de recherche de locataire.
Cette liberté ne neutralise pas l’encadrement local des loyers lorsqu’il existe. Dans une commune soumise à ce dispositif, le loyer doit rester inférieur ou égal au loyer de référence majoré applicable au logement. La durée de vacance doit donc être vérifiée en même temps que le plafond local.
La relocation repose ainsi sur plusieurs limites. L’IRL encadre la révision, la sous-évaluation limite la hausse à la moitié d’un écart prouvé, les travaux plafonnent la majoration selon leur coût et le dispositif local fixe une valeur au mètre carré. Il ne faut pas additionner automatiquement ces leviers : il faut identifier celui qui s’applique, puis retenir le plafond le plus contraignant.
Calculez le montant réellement inscriptible dans le nouveau bail
Dans une commune soumise à l’encadrement local, deux contrôles sont nécessaires. D’une part, appliquez les règles de relocation en zone tendue. D’autre part, calculez le loyer de référence majoré applicable au logement. Le montant à inscrire dans le bail ne peut pas dépasser le plafond le plus bas obtenu.
Un complément de loyer est envisageable seulement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence. Il doit être indiqué séparément dans le bail et peut être contesté par le locataire. Il ne sert pas à dépasser automatiquement les limites applicables au loyer de base.
- Ancien loyer : 900 € ; hausse IRL calculée : 931 €. Le plafond lié à la relocation est de 931 €.
- Loyer de référence majoré : 28 €/m² pour un studio de 25 m², soit 700 €. Le loyer de base ne peut pas dépasser 700 €, malgré le calcul précédent.
- Ancien loyer : 850 € ; travaux de 15 000 € TTC. La majoration maximale est de 187,50 € par mois, soit un plafond théorique de 1 037,50 €, sous réserve des autres plafonds.
Ne confondez pas loyer de base, charges récupérables et complément de loyer. Les charges correspondent à des dépenses récupérables selon leur régime propre. Elles ne permettent pas de contourner un plafond de loyer ni d’augmenter artificiellement le montant soumis aux règles de relocation.
En cas de doute sur l’IRL ou la commune, les outils de l’Insee et de l’ADIL permettent de consolider le calcul. Le montant retenu doit ensuite être cohérent avec les justificatifs et les mentions portées dans le nouveau contrat de location.
Constituez un dossier de preuve avant de publier l’annonce
Une hausse légale mais mal justifiée reste fragile. Réunissez les pièces avant la signature et faites figurer les mentions nécessaires dans le nouveau contrat de location. Cette préparation limite le risque de baisse imposée ultérieurement et de restitution d’un trop-perçu.
- Conservez l’ancien bail, le dernier avis d’échéance et le montant du dernier loyer hors charges.
- Ajoutez le DPE en cours de validité et vérifiez l’absence de classement F ou G.
- Pour l’IRL, gardez la clause d’indexation, la date de dernière révision et les indices utilisés.
- Pour les travaux, archivez les factures TTC, les devis, les preuves de paiement et la description des améliorations réalisées.
- Pour une sous-évaluation, classez les références locatives comparables avec leurs caractéristiques, leurs dates et leurs adresses.
- Pour une vacance longue, établissez précisément une durée d’au moins 18 mois.
Le montant du dernier loyer doit être mentionné dans le nouveau bail lorsque les règles applicables l’exigent. Les justificatifs ne sont pas tous joints au contrat, mais ils doivent pouvoir être produits en cas de contestation. Une annonce ou un bail ne remplace pas les preuves nécessaires pour établir une sous-évaluation, des travaux ou une longue période de vacance.
Le nouveau locataire peut contester le loyer ou un complément de loyer. Une tentative de règlement peut passer par la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, par le juge des contentieux de la protection. Avant de signer, une vérification auprès de l’ADIL locale est utile lorsque plusieurs règles se croisent : zone tendue, travaux, DPE et encadrement municipal.
